Congé locatif, préavis réduit et encadrement des loyers en zone tendue : ce qu’il faut savoir en 2026

Le délai de congé dans les baux d'habitation : principes essentiels

 

 

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise un régime protecteur du locataire en distinguant clairement les délais de préavis applicables selon l'auteur du congé. Le congé constitue une condition indispensable pour mettre fin au bail, faute de quoi celui-ci est reconduit tacitement.

 

 

Congé délivré par le bailleur

 

 

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et doit respecter un préavis de six mois. Ce délai est impératif et se calcule à rebours à compter de la date d'expiration du contrat. Un congé tardif est inefficace et entraîne la reconduction du bail.

 

 

 

La notification doit parvenir au locataire avant le début du délai de six mois. En cas de lettre recommandée, la jurisprudence retient comme point de départ la date de réception effective par le destinataire et non la date d'envoi (Cass. 3e civ., 14 décembre 1994).

 

 

Congé délivré par le locataire

 

 

Le locataire bénéficie d'une plus grande souplesse puisqu'il peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Pendant cette période, il demeure redevable des loyers et charges, sauf relocation anticipée du logement avec l'accord du bailleur.

 

 

 

La jurisprudence rappelle que le congé est un acte unilatéral irrévocable, sauf accord des deux parties (Cass. 3e civ., 4 février 2009).

 

 

Cas ouvrant droit à un délai réduit

 

 

Le préavis peut être ramené à un mois dans des situations limitativement prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment :

 

 

 

• Obtention d'un premier emploi ;

• Mutation professionnelle ;

• Perte d'emploi ;

• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

• État de santé justifiant un changement de domicile ;

• Bénéficiaires du RSA ;

• Bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;

• Attribution d'un logement social ;

• Victimes de violences conjugales sous certaines conditions.

 

 

 

La jurisprudence a précisé plusieurs de ces notions :

 

 

 

• La mutation ouvre droit au délai réduit même lorsqu'elle est demandée par le salarié lui-même (Cass. 3e civ., 20 janvier 2010).

• L'éloignement géographique n'est pas une condition de la mutation (Cass. 3e civ., 22 octobre 2003).

• La rupture conventionnelle constitue une perte d'emploi ouvrant droit au préavis réduit (Cass. 3e civ., 9 juin 2016).

 

 

 

Depuis les réformes ALUR et Macron, le locataire doit mentionner dans sa lettre de congé le motif justifiant le préavis réduit et produire les justificatifs nécessaires dès l'envoi. À défaut, le délai applicable reste de trois mois.

 

 

Le cas particulier du congé en zone tendue : le délai réduit à un mois

 

 

La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément modifié le régime du congé en généralisant le préavis d'un mois pour tout logement situé en zone tendue, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un motif professionnel ou personnel particulier.

 

 

 

Cette mesure repose sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie aux territoires définis par l'article 17 de cette même loi et par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif aux zones tendues.

 

 

 

Ainsi, lorsqu'un logement est situé dans une commune classée en zone tendue, le locataire peut quitter les lieux avec un préavis d'un mois seulement. Cette faculté est d'ordre public et aucune clause du bail ne peut y faire obstacle.

 

 

Assouplissement jurisprudentiel récent

 

 

La Cour de cassation a récemment simplifié les formalités exigées du locataire.

 

 

 

Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-19.891), elle a jugé que la seule mention de l'adresse du logement et la référence au bénéfice du préavis réduit prévu par la loi ALUR suffisent à justifier le délai d'un mois lorsque le bien est effectivement situé en zone tendue. Il n'est donc plus nécessaire de joindre le décret listant les communes concernées.

 

 

 

Cette solution favorise la sécurité juridique du congé et limite les contestations formelles des bailleurs.

 

 

Reconduction pour un an de l'encadrement des loyers dans les zones tendues

 

 

Au-delà du régime du congé, les zones tendues sont également concernées par des règles particulières d'évolution des loyers.

 

 

 

L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le Gouvernement à fixer, par décret, un plafond d'évolution des loyers lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail dans les zones caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

 

 

 

Dans ce cadre, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet 2026, proroge pour une année supplémentaire le mécanisme d'encadrement de l'évolution des loyers. Le dispositif est reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

 

 

 

Cette reconduction s'inscrit dans la continuité du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 et poursuit un objectif de maîtrise de la hausse des loyers dans les territoires soumis à une forte tension immobilière.

 

 

Exemples de villes et agglomérations concernées

 

Var (83)

 

Agglomération toulonnaise :

 

• Toulon

• La Seyne-sur-Mer

• Hyères

• La Garde

• La Valette-du-Var

• Six-Fours-les-Plages

• Sanary-sur-Mer

• Bandol

• Ollioules

• Le Pradet

 

 

Secteur Fréjus / Saint-Raphaël :

 

• Fréjus

• Saint-Raphaël

• Puget-sur-Argens

• Roquebrune-sur-Argens

 

 

Autres communes :

 

• Draguignan

• Cuers

• La Crau

• Le Beausset

• Saint-Cyr-sur-Mer

• Solliès-Pont

 

 

 

 

Alpes-Maritimes (06)

 

 

• Nice

• Cannes

• Antibes

• Cagnes-sur-Mer

• Grasse

• Le Cannet

• Menton

 

 

 

Sont également concernées de nombreuses communes de la métropole niçoise et du littoral telles que :

 

 

 

• Beaulieu-sur-Mer

• Beausoleil

• Biot

• Cap-d'Ail

• Èze

• Roquebrune-Cap-Martin

 

 

 

 

Bouches-du-Rhône (13)

 

 

L'agglomération Aix-Marseille compte 59 communes classées en zone tendue, notamment :

 

 

 

• Marseille

• Aix-en-Provence

• Aubagne

• Martigues

• Salon-de-Provence

• Istres

• La Ciotat

• Marignane

• Vitrolles

• Les Pennes-Mirabeau

• Allauch

• Plan-de-Cuques

 

 

 

Sont également concernées :

 

 

 

• Arles

• Berre-l'Étang

• Fos-sur-Mer

• Gardanne

• Gignac-la-Nerthe

• Miramas

• Rognac

• Trets

• Saint-Martin-de-Crau

 

 

 

 

 

En pratique, le classement en zone tendue produit un double effet favorable au locataire : un préavis réduit à un mois pour quitter le logement et un encadrement renforcé de l'évolution des loyers lors de la relocation ou du renouvellement du bail.

 

 

Accompagnement par SYNERGIE HUISSIERS 13

 

 

Face aux enjeux liés au congé locatif, au respect des délais de préavis, à l'application du régime des zones tendues ou encore aux difficultés pouvant naître lors de l'exécution d'un bail d'habitation, SYNERGIE HUISSIERS 13, étude de commissaires de justice, accompagne aussi bien les propriétaires bailleurs que les locataires dans leurs rapports locatifs.

 

 

 

L'étude intervient notamment pour sécuriser les procédures de congé, procéder à la signification des actes, réaliser des constats, accompagner les parties en cas de litige relatif à l'occupation du logement, aux loyers impayés, à l'état du bien ou à l'exécution des obligations prévues par la loi du 6 juillet 1989. Son intervention permet de garantir le respect du formalisme légal et de préserver les droits de chacun dans un cadre juridiquement sécurisé.

 

 

 

Présente dans les Bouches-du-Rhône et intervenant également sur l'ensemble du ressort de sa compétence, SYNERGIE HUISSIERS 13 met son expertise au service des particuliers, investisseurs, agences immobilières, administrateurs de biens et professionnels de l'immobilier afin de favoriser une gestion sereine et sécurisée des relations locatives.